Từ năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo bước vào giai đoạn tăng tốc mới khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược hoàn thiện, nguồn cung tiếp tục mở rộng và mô hình khu công nghiệp xanh trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
据预测，自2026年起，越南北部工业地产市场将进入新一轮加速发展阶段。随着一系列战略性基础设施项目陆续建成，供应链规模持续扩大，绿色工业园区模式正日益成为外商直接投资（FDI）企业选址战略中的重要标准。
Khu công nghiệp Thăng Long II thuộc địa bàn các huyện: Yên Mỹ, Mỹ Hào, tỉnh Hưng Yên. Ảnh: Phạm Kiên/TTXVN二号升龙工业园区。图自越通社
Từ năm 2026, thị trường bất động sản công nghiệp miền Bắc được dự báo bước vào giai đoạn tăng tốc mới khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược hoàn thiện, nguồn cung tiếp tục mở rộng và mô hình khu công nghiệp xanh trở thành tiêu chí quan trọng trong chiến lược lựa chọn địa điểm của doanh nghiệp có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).
越通社河内——据预测，自2026年起，越南北部工业地产市场将进入新一轮加速发展阶段。随着一系列战略性基础设施项目陆续建成，供应链规模持续扩大，绿色工业园区模式正日益成为外商直接投资（FDI）企业选址战略中的重要标准。
Dòng vốn FDI ưu tiên tiêu chuẩn xanh
外资企业优先绿色标准
Theo kế hoạch giai đoạn 2026-2029, khu vực này dự kiến bổ sung thêm khoảng 5.050 ha đất công nghiệp, gần 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn (RBF) và hơn 656.000 m2 nhà kho xây sẵn (RBW). Riêng năm 2026, nguồn cung RBF ước tăng thêm hơn 643.000 m2, tạo dư địa đón làn sóng mở rộng sản xuất trong lĩnh vực điện tử, bán dẫn và công nghệ cao.
根据2026—2029年阶段规划，该地区预计新增约5050公顷工业用地、近100万平方米高标厂房(RBF)以及超过65.6万平方米高标仓库(RBW)。仅2026年，RBF供应量预计将新增超过64.3万平方米，为电子、半导体及高科技领域的新一轮扩产浪潮提供充足空间。
Song song đó, việc triển khai sân bay quốc tế Gia Bình, mở rộng cao tốc Bắc – Nam và định hướng phát triển khu thương mại tự do (FTZ) gắn với hệ thống cảng nước sâu được kỳ vọng tái định vị miền Bắc thành trung tâm sản xuất – logistics xanh của khu vực.
与此同时，嘉平国际机场建设工程、北南高速公路扩建工程、以及与深水港体系相衔接的自由贸易区（FTZ）发展规划，均有望推动越南北部地区重新定位为区域内绿色生产与物流中心。
Ông Nguyễn Phước Thuận, Giám đốc Cho thuê của Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết doanh nghiệp FDI đang có xu hướng ra quyết định thận trọng và chọn lọc hơn. Bên cạnh yếu tố giá thuê, nhà đầu tư ngày càng ưu tiên địa phương có khả năng mở rộng dài hạn, hạ tầng đồng bộ và khung pháp lý rõ ràng. Khi bước sang giai đoạn phát triển mới, sự sẵn sàng về hạ tầng và tính minh bạch của môi trường đầu tư quan trọng không kém quỹ đất.
戴德梁行（Cushman & Wakefield）越南租赁总监阮福顺表示，外资企业在做出投资决策时正趋于更加审慎和更具选择性。除租金因素外，投资者日益优先考虑具备长期扩展能力、基础设施完善以及法律框架明确的地方。进入新一轮发展阶段后，基础设施就绪度和投资环境的透明度，与土地储备同样重要。
Đáng chú ý, tiêu chuẩn ESG (môi trường – xã hội – quản trị doanh nghiệp) và yêu cầu giảm phát thải trong chuỗi cung ứng đang trở thành điều kiện tiên quyết với nhiều tập đoàn đa quốc gia. Điều đó buộc các chủ đầu tư khu công nghiệp phải nâng cấp mô hình phát triển theo hướng sinh thái, ứng dụng năng lượng tái tạo, tối ưu sử dụng nước và tăng cường quản trị vận hành thông minh – ông Thuận phân tích.
值得注意的是，环境、社会和公司治理（ESG）标准以及供应链中的减排要求，正成为众多家跨国集团的先决条件。阮福顺分析称，这一趋势迫使工业园区开发商推动发展模式向生态化方向转型升级，应用可再生能源，高效利用水资源，加强智能化运营管理等。
Đồng quan điểm, bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam nhận định, giai đoạn 2026-2028 sẽ là thời điểm sàng lọc mạnh mẽ giữa các khu công nghiệp. Những dự án đáp ứng tiêu chuẩn xanh, có quy hoạch bài bản và khả năng kết nối logistics hiệu quả sẽ thu hút được dòng vốn FDI chất lượng cao. Ngược lại, các khu công nghiệp phát triển theo mô hình truyền thống, thiếu chiến lược bền vững sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn.
持相同观点的戴德梁行越南总经理裴庄指出，2026—2028年各工业园区将进入严格筛选的关键阶段。符合绿色标准、规划完善且具备高效物流连接能力的项目，将会吸引高质量外商投资资金（FDI）流入。相反，沿用传统模式、缺乏可持续发展战略的工业园区，将面临更大的竞争压力。
Các chuyên gia chung nhận định, triển vọng 2026 được xây dựng trên nền tảng tăng trưởng mạnh của năm 2025. Báo cáo Marketbeat quý IV/2025 của Cushman & Wakefield cho thấy, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp miền Bắc đạt gần 23.990 ha, tăng 42,8% so với cùng kỳ 2024. Giá thuê trung bình đạt 135 USD/m2 cho cả thời hạn thuê, tăng 3,8% theo năm.
业内专家普遍认为，2026年的前景建立在2025年强劲增长的基础之上。戴德梁行发布的2025年第四季度《Marketbeat》报告显示，越南北部工业园区土地总供应量接近23990公顷，同比增长42.8%。平均租金为每平方米135美元（整个租赁期），同比上涨3.8%。
Hình thành vành đai sản xuất xanh
形成绿色生产带
Sự dịch chuyển đầu tư từ khu vực lõi sang các địa phương vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình, Hải Phòng và Phú Thọ đang tạo nên một vành đai sản xuất - logistics liên kết chặt chẽ tại miền Bắc. Thay vì tập trung dày đặc vào một vài “thủ phủ công nghiệp” truyền thống, dòng vốn mới có xu hướng phân bổ theo cụm, hình thành hệ sinh thái sản xuất tích hợp từ linh kiện, lắp ráp đến kho vận và xuất khẩu.
投资正从核心区域向卫星省份转移，如兴安省、宁平省、海防市和富寿省，在越南北部逐步形成一个紧密联动的生产—物流带。与以往高度集中于少数传统“工业重镇”不同，新一轮资金更倾向于按产业集群进行布局，构建从零部件制造、组装到仓储物流及出口的一体化生产生态体系。
Hải Phòng và Bắc Ninh tiếp tục giữ vai trò hạt nhân nhờ lợi thế cảng biển nước sâu, hệ sinh thái doanh nghiệp điện tử – công nghệ cao và mạng lưới nhà xưởng, nhà kho xây sẵn quy mô lớn. Đây là nơi tập trung nhiều tập đoàn đa quốc gia trong lĩnh vực linh kiện điện tử, cơ khí chính xác và thiết bị công nghệ.
海防市和北宁省凭借深水港优势、电子—高科技企业生态体系以及大规模预制厂房和仓储网络，继续发挥核心作用。两地集聚了众多跨国集团，主要从事电子零部件、精密机械及高科技设备等领域。
Trong khi đó, các địa phương như Ninh Bình, Hưng Yên hay Phú Thọ nổi lên như quỹ đất dự trữ chiến lược, sẵn sàng đáp ứng nhu cầu mở rộng quy mô trong 5-10 năm tới, đặc biệt với các dự án cần diện tích lớn và chi phí thuê cạnh tranh hơn.
与此同时，宁平省、兴安省或富寿省等地正逐渐成为战略性土地储备区域，可满足在未来5—10年内扩大规模的能力。
Sự phân tầng này không chỉ giúp tối ưu chi phí mà còn giảm áp lực hạ tầng cho các trung tâm công nghiệp truyền thống.
这种分层布局不仅有助于优化成本结构，也能有效缓解传统工业中心的基础设施压力。
Với xu hướng tái cấu trúc chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp diễn, vành đai sản xuất xanh tại miền Bắc được kỳ vọng trở thành mắt xích quan trọng trong mạng lưới sản xuất khu vực. Nếu duy trì được tốc độ hoàn thiện hạ tầng và đồng bộ chính sách, khu vực này có thể chuyển mình từ trung tâm gia công sang trung tâm sản xuất công nghệ cao, gắn với tiêu chuẩn phát triển bền vững trong thập kỷ tới.
随着全球供应链重构趋势的持续推进，越南北部绿色生产带有望成为区域生产网络中的关键节点。若能够保持基础设施完善进度，并实施配套政策，该地区有望在未来十年完成从加工制造中心向高科技生产中心转型，并与可持续发展标准深度衔接。（完）
