Điểm mới của dự thảo Luật đất đai sửa đổi
《土地法》修订草案的新要点

Tác giả: Thanh Tâm

作者：青心

Tham vấn bởi: Luật sư Nguyễn Văn Tuấn

法律顾问：阮文俊

Luật Đất đai sửa đổi có những thay đổi đáng chú ý nào và tác động ra sao đến người dân, doanh nghiệp? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp thông tin chi tiết.

1. Giảm phân cấp trong hệ thống quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất

1. 减少土地利用规划与计划体系中的分级管理

Theo khoản 5 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi sửa đổi bổ sung Điều 69 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất như sau:

根据《土地法修订草案》第1条第5款对2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第69条的补充修改，关于组织编制土地利用规划与计划的职责规定如下：

- Chính phủ tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

- 政府负责组织编制国家土地利用规划与计划。

Bộ Nông nghiệp và Môi trường có trách nhiệm chủ trì giúp Chính phủ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc gia.

  农业与环境部负责牵头，协助政府编制国家土地利用规划与计划。

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

- 省级人民委员会负责组织编制省级土地利用规划与计划。

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.

  省级土地管理职能部门负责牵头，协助省级人民委员会编制省级土地利用规划与计划。

- Ủy ban nhân dân cấp xã tổ chức lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã

  乡级人民委员会负责组织编制乡级土地利用规划与计划。

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp huyện có trách nhiệm chủ trì giúp Ủy ban nhân dân cấp huyện xã lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

  县级土地管理职能部门负责牵头，协助乡级人民委员会编制乡级土地利用规划与计划。

- Quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt trong năm đầu tiên của kỳ quy hoạch.

- 土地利用规划在规划期的第一年获得批准。

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của các địa phương có biển được lập bao gồm cả khu vực lấn biển.

- 沿海地区的地方土地利用规划和计划在编制时包括填海区域。

Theo đó, quy định mới đẩy mạnh phân cấp, ủy quyền cho UBND cấp tỉnh và cấp phường/xã, tinh gọn, nâng cao hiệu lực quản lý đất đai.

据此，新规定进一步推进了权力下放和授权，赋予省级及坊/乡级人民委员会更大的自主权，从而精简机构、提高土地管理效能。

2. Bổ sung 4 trường hợp thu hồi đất

2. 补充4种收回土地的情形

Theo khoản 14 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung Điều 79 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15, bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất:

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第79条的修订补充草案第1条第14款，补充以下收回土地的情形：

31a. Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế;

31a. 实施自由贸易区内的项目、国际金融中心内的项目；

31b. Trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận hoặc hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất thì Hội đồng nhân dân cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao đất, cho thuê đất cho chủ đầu tư;

31b. 对于通过协议取得土地使用权的方式实施项目的情况，若协议期限已满仍未完成协议，或延长期限已满仍未完成协议，但已达成协议的土地面积超过总面积的75%且同意转让的土地使用者人数超过总数的75%，则省级人民委员会可审议通过收回剩余部分土地面积，以将该土地交付或出租给投资方；

31c. Tạo quỹ đất để thanh toán dự án theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (Hợp đồng BT), để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất quy định tại Điều 78 và Điều này.

31c. 为根据建设-移交合同（BT合同）进行项目结算而储备土地，或针对正使用土地的组织在国家按第78条及本条规定收回土地的情况下，将土地出租以继续生产经营。

Ngoài ra, theo khoản 13 dự thảo sửa đổi bổ sung Điều 78 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

此外，根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第78条的修订补充草案第13款规定：

     11.Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang nhân dân quản lý.      11.作为由人民武装力量管理的戒毒所用地。

Như vậy, quy định mới đã bổ sung thêm 4 trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng bao gồm:

由此可见，新规定已补充增加了4种为国家和公共利益发展经济社会而收回土地的情形，包括：

- Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế

- 实施自由贸易区、国际金融中心内的项目；

- Dự án đã thỏa thuận được trên 75% diện tích và trên 75% người sử dụng đất.

- 已达成协议的土地面积超过75%且土地使用者人数超过75%的项目；

- Tạo quỹ đất để thanh toán Hợp đồng BT

- 为结算BT合同而储备土地；

- Làm cơ sở cai nghiện ma túy do lực lượng vũ trang quản lý

- 作为由武装力量管理的戒毒所用地

3. Rút ngắn thời gian gửi thông báo thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi

3. 缩短向被收回土地者发送收回土地通知的时间

Trước đây, theo khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

此前，根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第85条第1款规定：

Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp và 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

在作出土地收回决定之前，有权机关必须向被收回土地者、附着于土地上的财产所有人、相关权利和义务人（如有）发送土地收回通知文书，最晚时限为：对于农业用地提前90天，对于非农业用地提前180天。土地收回通知的内容包括：收回土地的理由；收回土地的面积、位置；收回土地的进度；调查、勘察、测量、清点计划；从收回土地区域撤离居民的搬迁计划；补偿、支持、安置计划。

Theo khoản 18 Điều 1 dự thảo sửa đổi khoản 1 Điều 85 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第85条第1款的修订草案第1条第18款规定：

Trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải gửi văn bản thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có) biết chậm nhất là 60 ngày đối với đất nông nghiệp và 120 ngày đối với đất phi nông nghiệp. Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm: lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

在作出土地收回决定之前，有权机关必须向被收回土地者、附着于土地上的财产所有人、相关权利和义务人（如有）发送土地收回通知文书，最晚时限为：对于农业用地提前60天，对于非农业用地提前120天。土地收回通知的内容包括：收回土地的理由；收回土地的面积、位置；收回土地的进度；调查、勘察、测量、清点计划；从收回土地区域撤离居民的搬迁计划；补偿、支持、安置计划。

Theo đó, quy định mới đẩy nhanh quá trình thu hồi đất, cụ thể:

据此，新规定加快了土地收回的进程，具体如下：

- Đối với đất nông nghiệp: 90 ngày giảm xuống còn 60 ngày

- 对于农业用地：从90天减少至60天

- Đối với đất phi nông nghiệp: 180 ngày giảm xuống còn 120 ngày.

- 对于非农业用地：从180天减少至120天

4. Rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư

4. 缩短补偿、安置支持的执行时间

Trước đây, theo điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư như sau:

此前，根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第94条第3款a点关于支付补偿、支持、安置费用的规定如下：

Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

自补偿、支持、安置方案批准决定生效之日起30天内，负责补偿的机关、单位、组织必须向被收回土地者、财产所有人支付补偿款和支持款；

Theo điểm c khoản 22 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 như sau:

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第94条第3款a点的修订补充草案第1条第22款c点规定如下：

a) Trong thời hạn 20 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản;

a) 自补偿、支持、安置方案批准决定生效之日起20天内，负责补偿的机关、单位、组织必须向被收回土地者、财产所有人支付补偿款和支持款；

Như vậy, quy định mới đã rút ngắn thời gian thực hiện bồi thường, hỗ trợ tái định cư từ 30 ngày xuống còn 20 ngày.

由此可见，新规定已将补偿、安置支持的执行时间从30天缩短至20天。

5. Bổ sung một số trường hợp không được cấp sổ đỏ

5. 补充一些不予颁发土地使用权证（红皮书）的情形

Theo khoản 45 Điều 1 dự thảo Luật Đất đai sửa đổi 2026, dự thảo đã bổ sung các trường hợp không cấp sổ đỏ tại Điều 151 Luật Đất đai 2024 như sau:

根据2026年《土地法》修订草案第1条第45款，草案已在2024年《土地法》第151条中补充了不予颁发土地使用权证的情形如下：

b) Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 của Luật này, trừ trường hợp đất được giao sử dụng chung với đất được giao để quản lý thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với phần diện tích đất sử dụng theo quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và trường hợp được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại Điều 139 của Luật Đất đai;

b) 属于本法第七条规定范围内的交予管理的土地，但若该土地与交予管理的土地共同被交予使用，则对于根据有权机关的交地或出租决定而使用的土地面积部分，以及在符合《土地法》第一百三十九条规定的情况下，可以颁发土地使用权及土地附着财产所有权证书；

đ) Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

đ) 已处于有效期内的土地收回通知的土地；已有权机关作出土地收回决定的土地，但自土地收回决定作出之日起已超过三年而未执行该决定的情形除外；

c) Tài sản gắn liền với đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa hoặc đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ thời điểm có các thông báo, quyết định này mà không thực hiện quyết định đó;

c) 土地附着财产已有有权机关的拆除通知或决定，或已有土地收回决定，但自上述通知、决定作出之日起已超过三年而未执行该决定的情形除外；

Như vậy, theo đề xuất trên, sắp tới, dự kiến các các trường hợp không cấp sổ đỏ bao gồm:

由此可见，根据上述提案，预计未来将不予颁发土地使用权证（红皮书）的情形包括：

- Người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; Đất được giao để quản lý thuộc các trường hợp tại Điều 7 Luật Đất đai 2024…;

- 土地使用者不予颁发土地使用权及土地附着财产所有权证书的情形包括：用于公共利益的农业用地；属于2024年《土地法》第七条规定范围内的交予管理的土地等；

- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng, phù hợp với dự án đầu tư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

- 租赁、转租土地使用者土地的情形，但向从事基础设施建设和经营的投资方租赁或转租土地，且符合有权机关批准的投资项目的情形除外；

- Đất nhận khoán; Đất đã có thông báo thu hồi đất còn hiệu lực; Đất đã có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 3 năm kể từ thời điểm có quyết định thu hồi đất mà không thực hiện quyết định đó;

- 承包土地；已处于有效期内的土地收回通知的土地；已有权机关作出土地收回决定的土地，但自土地收回决定作出之日起已超过三年而未执行该决定的情形除外；

- Đất đang có tranh chấp, đang bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật;

- 存在争议的土地、正在被查封的土地、根据民事执行法律规定被采取其他措施以保证执行的土地；根据法律规定正在被采取临时紧急措施的土地使用权；

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.

- 国家以不收取土地使用费的形式交付给组织用于非商业目的的公共用途土地。

6. Quy định rõ hơn về Hệ số điều chỉnh giá đất

6. 更明确地规定地价调整系数

Theo khoản 51 dự thảo sửa đổi bổ sung khoản 2 Điều 159 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định về hệ số điều chỉnh giá đất như sau:

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第159条第2款的修订补充草案第51款规定，关于地价调整系数如下：

2. Hệ số điều chỉnh giá đất 2. 地价调整系数 a) Hệ số điều chỉnh giá đất là tỷ lệ tăng, giảm giá đất của các loại đất tương ứng với khu vực, vị trí đã quy định trong bảng giá đất. a) 地价调整系数是与地价表中已规定的各区域、各位置相对应的各类土地地价上涨或下跌的比率。 b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hằng năm; trường hợp cần thiết, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất trong năm hoặc cho từng khu vực, vị trí để áp dụng. b) 省级人民委员会决定颁布从每年1月1日起适用的地价调整系数；必要时，省级人民委员会可决定在年度内修改、补充地价调整系数，或针对各区域、各位置作出调整以适用。

Như vậy, theo quy định mới, UBND cấp tỉnh ban hành Hệ số điều chỉnh giá đất vào ngày 01/01 hàng năm và có thể điều chỉnh, bổ sung trong năm trong trường hợp cần thiết. Theo đó, đảm bảo quyền lợi của người dân do giá đất bồi thường sát với giá thị trường.

由此可见，根据新规定，省级人民委员会于每年1月1日颁布地价调整系数，并可在必要时于年度内进行调整和补充。据此，确保因补偿地价贴近市场价而保障民众的权益。

7. Hỗ trợ nhà đầu tư khi bị chậm giao đất để thanh toán hợp đồng BT

7. 对因延迟交地以结算BT合同的投资者提供支持

Theo điểm e khoản 47 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm 3a Điều 155 Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 quy định:

根据2024年《土地法》（第31/2024/QH15号）第155条第3a款的修订补充草案第47款e点规定：

3a. Thời điểm xác định giá đất đối với diện tích đất thanh toán cho Hợp đồng BT là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất. Trường hợp Nhà nước chậm giao đất, cho thuê đất để thanh toán cho Hợp đồng BT thì Nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng thương mại là công ty cổ phần do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị của hạng mục công trình hoặc công trình. Thời gian được hưởng tính từ thời điểm nghiệm thu hoàn thành hạng mục công trình hoặc công trình dự án BT đến thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất.

3a. 对用于结算BT合同的土地面积确定地价的时点，为国家决定交地或出租土地之时。若国家延迟交地或出租土地以结算BT合同，则投资方有权获得一笔额外的款项，该款项的利率相当于由国家持有50%以上注册资本的股份制商业银行的平均利率，并基于工程项目或工程的价值部分计算。享受该款项的期限自工程项目或BT项目工程竣工验收之日起，至交地或出租土地决定作出之日止。

Như vậy, theo quy định mới, nhà đầu tư được hưởng thêm một khoản tiền tương ứng với mức lãi suất trung bình của các Ngân hàng TMCP do Nhà nước nắm giữ trên 50% vốn điều lệ đối với phần giá trị công trình đã hoàn thành. Theo đó, tăng quyền lợi của chủ đầu tư dự án BT.

由此可见，根据新规定，投资方有权获得一笔额外的款项，该款项的利率相当于由国家持有50%以上注册资本的股份制商业银行的平均利率，并基于已完成工程的价值计算。据此，提高了BT项目投资方的权益。

8. Quy định cụ thể chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất

8. 具体规定转换土地使用目的的费用

Theo khoản 48 Điều 1 dự thảo sửa đổi bổ sung điểm c khoản 1 Điều 156 quy định:

根据第1条第48款对第156条第1款c点的修订补充规定：

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sửdụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sửdụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất).

c) 对于在已确认有住宅用地的同一地块中，将园地、池塘、农业用地转为住宅用地的情况；对于原为与住宅用地相连的园地、池塘用地，但使用者将其分割以转让使用权，或由于在2014年7月1日之前测绘单位在地籍图测绘过程中自行分割为独立地块后转为住宅用地的情况，其土地使用费按以下标准收取：在地方住宅用地交付限额内转用途的土地面积部分，按该转用途时间点上根据住宅用地价格计算的土地使用费与根据农业用地价格计算的土地使用费之差额（以下简称差额）的30%收取；对于超过限额但不超过地方住宅用地交付限额一倍的土地面积，按差额的50%收取；对于超过限额且超出地方住宅用地交付限额一倍的土地面积，按差额的100%收取。上述土地使用费仅对每个家庭户、个人（按一个地块计算）收取一次。

Như vậy, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã quy định cụ thể hơn cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở. Mức thu được phân theo diện tích trong hạn mức, vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức và vượt quá 01 lần hạn mức, tương ứng với các mức 30%, 50% và 100% phần chênh lệch tiền sử dụng đất.

由此可见，《土地法》修订草案已更具体地规定了在同一地块内已有住宅用地的情况下，将园地、池塘、农业用地转为住宅用地时土地使用费的计算方式。收费标准按在限额内、超过限额但不超过一倍限额、以及超过一倍限额的面积划分，分别对应土地使用费差额的30%、50%和100%。

Trên đây là thông tin về Điểm mới của Luật đất đai sửa đổi...

以上是关于《土地法》修订版新要点的信息...

LuatVietnam